En guide till att köpa lägenhet i Albanien

Uppdaterad 9/3 2022

Hur gör man när man köper lägenhet i Albanien? Är en ganska vanlig fråga jag brukar få så fort man berättar att man har en lägenhet där. Så jag tänkte att det kanske kunde vara dags att sätta ihop en guide till att köpa lägenhet i Albanien och , med allt hur det fungerar samt ge lite tips om vad man kan tänka på om man funderar på att köpa en bostad utomlands. Är det några frågor som inte framkommer i texten så skicka gärna ett meddelande så ska jag försöka svara så fort som möjligt!

Varför Albanien?
Har man någon gång funderat på att köpa något vid Medelhavet är Albanien ett riktigt hett tips! Både för sitt fantastiska klimat, den enorma utveckling som nu sker i landet med EU-förhandlingar mm och självklart möjligheten att göra en riktigt bra investering.
Albanien gränsar också både till adriatiska och joniska havet och ligger så till att det har en lång kust med många orter med fantastiska lägen.
Närheten till andra populära länder som Italien, Grekland, Kroatien & Montenegro är också ett plus!
När man äger en fastighet eller lägenhet i Albanien som ”icke-alban” så har man fortfarande precis samma rättigheter och skyldigheter som albaner, det finns inga speciella regler man behöver ta hänsyn till som utlandsboende när man äger en bostad där.

Hur börjar man?
Börja med att fundera på vart i Albanien ni vill hamna. En semesterresa till platsen ni tycker verkar bäst är självklart att föredra för att ”känna in” ställena! Vissa mäklare erbjuder också både boende och transfer om man är intresserad av att titta på lägenheter.
Det kan också vara bra att kolla på hur man tar sig till det stället man funderar på lättast och om det finns olika sätt att komma dit på. Jag har tidigare skrivit ett inlägg om olika sätt att resa till olika platser i Albanien.
Försök också hitta andra som köpt på den plats ni funderar på och kontakta dem för att fråga om vad de tycker är bra och mindre bra där.
Vi valde Saranda, mycket p.g.a. att vi var på semester där och gillade staden och atmosfären. Sedan gillade vi närheten till både Korfu och Greklands fastland och alla charterflyg som går dit är självklart ett stort plus!
Men det finns flera fantastiska orter längs kusten som Himara, Vlora, Durrës m.fl.

Behöver jag en mäklare?
Visst går det att köpa lägenheter privat, men det är oftast mycket lättare och säkrare med en lokal mäklare! Även om det absolut inte är speciellt krångligt att köpa en lägenhet i Albanien så finns det såklart regler, en lokal mäklare har oftast koll på sånt! Vi valde Bora Property med kontor både i Saranda och Vlora eftersom vi fått tips av andra svenskar som köpt genom dem och som var väldigt nöjda! Dessutom är ägaren jurist vilket kändes ganska tryggt! De har lägenheter längs hela Albanska kusten, dessutom är det den mäklaren med absolut flest svenska kunder så de har bra koll på hur vi svenskar fungerar och vad vi är ute efter.
En annan bra grej med mäklare är att de redan har listor med lägenheter till salu i Albanien och det är på sätt mycket lättare att börja sin ”lägenhetsvisnings-turné”.
Till skillnad mot Sverige så är det sällan bara en mäklare som säljer en viss lägenhet. I Albanien kan mäklarna sälja de flesta objekt med vissa undantag. Vi hittade flera lägenheter på andra mäklares sajter som ”vår” mäklare kollade upp och kunde sälja om vi var intresserade! Kändes väldigt bra när man väl hittat en mäklare man trivdes med!
Vill ni ha hjälp med kontakt med en mäklare så skicka gärna ett meddelande till mig så kan jag hjälpa er, alternativt använd Messenger i nedre högra hörnet på sidan!!

Certificate of Ownership (Hipoteka)
När man köper en lägenhet ska man se till att den har ett så kallat Certificate of ownership (Hipoteka), ungefär som våra lagfarter i Sverige kan man säga. Det har de flesta hus/lägenheter och det förs över när man köper lägenheten om det är i ett redan färdigt hus. Är det under konstruktion eller nybyggt så får man det efter att huset är klart och byggaren ”lämnar” över det till hyresgästerna.
Det finns byggnader som av olika orsaker inte har eller kommer att få certifikat, t.ex. hotell som byggts om till bostäder utan riktigt tillstånd eller byggen där tillstånden inte är korrekta, så det är alltid viktigt att kolla upp sådant, vilket är lätt om man köper genom en riktig mäklare.
Det är också möjligt att köpa en lägenhet tillsammans med en annan person utanför familjen, t.ex. en bekant, och att båda står som ägare i certifikatet. Det är relativt vanligt att man går ihop och köper en lite dyrare lägenhet tillsammans för att dela på kostnaderna då man oftast inte bor där permanent.

Kvadratmeter, storlekar & mark
När det gäller storleken på lägenheterna så ska man veta att när en lägenhet är 100 kvm i Albanien så är det inte samma som 100 kvm i Sverige. I Albanien (och stora delar av sydeuropa) räknar man in hela lägenhetens yta i kvadratmetrarna, det vill säga: hela golvytan inkl. väggar, balkong/terass och även den del av trapphus & allmänna ytor som tillhör lägenheten (den procentdel av trapphus & allmänna ytor som ingår i din lägenhet).
Vår lägenhet är i kontraktet 120 kvm, men ska man räkna med svenska mått är det kanske 85-90 kvm.
Sedan beskrivs inte heller lägenheterna som ettor, tvåor, treor osv. som man är van vid i Sverige, här räknar man antal sovrum. Så en ”One Bedroom” är alltså en svensk tvåa, dvs ett sovrum och ett vardagsrum/kök, en ”two bedroom” är som en svensk trea osv. En etta heter ”Studio” och är, precis som en svensk etta, ett rum med sovrum & kök integrerat i ”vardagsrummet”.
Samtidigt som man äger sin lägenhet och en del av de ”allmänna” ytorna så äger också de boende i huset en motsvarande del av marken som byggnaden står på.

Kontrakt & avtal
I Albanien, och de flesta andra sydeuropeiska länder, skrivs alla avtal och kontrakt hos en extern jurist. Så när det är dags att skriva kontrakt på lägenheten så görs det hos en notarie i Albanien. Notarien har till uppgift att se till att kontrakt och avtal är i sin ordning osv. Ofta betalas också pengarna ut till notariens konto först och senare när allt är klart och lägenheten förts över till köparen förs beloppet över till säljaren. Det kan vara lite olika beroende på om lägenheten är under byggnation eller om man köper en färdig lägenhet av en person. Men oavsett det är det alltid hos notarien som kontraktet skrivs.
Vid kontraktsskrivningen är säljare, köpare & notarien närvarande, oftast även mäklaren. För oss som är utlänningar så brukar det även vara en tolk/översättare med också.
Översättningen görs både muntligt på plats, dvs de läser igenom hela kontraktet för köparen på engelska och stannar upp om man har frågor eller inte förstår. Sedan översätts hela kontraktet skriftligt också, vilket brukar ske dagen efter.
Vid kontraktsskrivningen måste man ha passet med sig.

Fullmakt & Power of Attorney (PoA)
Ibland är det knappt om tid och man kanske inte hinner skriva kontrakt medan man är kvar i Albanien eller vill fundera hemma innan man bestämmer sig. Då kan man antingen låta mäklaren (eller någon annan som är i Albanien) få en fullmakt att skriva på kontraktet åt er. Det kan antingen göras hos notarien i Albanien eller hemma i Sverige hos en Notarius Publicus. Det kallas i Albanien POA (Power of Attorney). Både vi och flera av våra kompisar har gjort detta, både i Sverige och i Albanien. Gör man det i Sverige måste den självklart också skickas ner till mäklaren i Albanien. En del kan tycka att det känns osäkert att lämna en fullmakt till någon man inte känner jätteväl, men fullmakten kan skrivas så att den bara gäller en specifik lägenhet och summa, dessutom kan man sätta en tidsgräns. Är det några funderingar så skicka ett meddelande så ska jag se om jag kan hjälpa till med svar!

Vad ingår när jag köper?
Köper man en nyproduktion kan ofta lägenheten vara helt tom utan klinker, innerdörrar, foder, badrum och liknande. Även hus som är några år kan ha ”nya” helt oinredda lägenheter. Det fixas när lägenheten väl är köpt. Fördelen då är att du då kan bestämma kakel, klinker och toalett/tvättställ mm. Ofta har man en förutbestämd summa för kakel/klinker per kvadratmeter som ingår, väljer man något som är dyrare än det får man betala mellanskillnaden. Samma gäller för toalett & tvättställ osv.
Kök ingår normalt inte om det är nyproduktion eller en icke inredd lägenhet utan det byggs efter beställning och betalas separat. Enklast är att rita upp ett kök ungefär hur man vill ha det, t.ex. på IKEA, sedan låta en lokal snickare platsbygga köket. Det blir oftast billigare än att köpa ett IKEA-kök, dessutom kan man verkligen göra det precis som man vill!
Har man en redan befintlig äldre lägenhet ingår nästan alltid möblerna, kök och allt därtill. Kanske inte alltid möblerad exakt som man vill, men det är enkelt ändrat. Även ombyggnationer är ofta inga problem och inte heller speciellt dyrt, så bli inte avskräckt om lägenheten är inredd helt galet eller till och med knasigt planerad! Titta på läge, utsikt och möjligheterna istället! 🙂

Hantverkare, möblering, uthyrning och annan hjälp!
Nästan alla mäklare är med hela vägen från visning till färdig lägenhet, inte bara tills du köpt den, de kan även sköta om eventuell uthyrning också om så önskas. Vår mäklare har hjälpt oss med allt från att köpa möbler, hitta hantverkare, styra upp ombyggnationer, hjälpa till vid transporter till att ta emot varor vi beställt och städning innan vi kommer! Med andra ord har de hjälpt oss med allt! De kan även sköta om räkningar som vatten- & el etc. om man vill. Sedan justeras det med er i efterhand när ni kommer ner.
Nu hyr inte vi ut vår lägenhet, men vi har flera vänner som hyr ut sina och där sköter mäklaren om allt med det t.ex. annonsering, in/utcheckning, städning osv.
Så man behöver inte vara orolig för att man inte har alla kontakter eller kan albanska, mäklaren hjälper er hela vägen.
Om mäklaren sköter hela eller delar av inredningen så brukar de ofta sätta ihop en så kallad furnishing file, ett excel-ark med allt som behövs till lägenheten från bestick till tvättmaskin. I den kan man sedan ändra, ta bort och lägga till, dessutom ser man svart på vitt vad allting kostar. Självklart kan man välja att sköta allt eller vissa delar helt själv också!
Sedan finns det också flera olika Facebook-grupper med folk som har lägenheter i Albanien, både svenska & internationella, där man kan få mycket bra tips och råd!

Vad kostar vad och hur mycket?
När man köper en lägenhet kan det vara bra att ha koll på vad som tillkommer utöver själva lägenhetspriset! Här kommer en lista med ungefärliga kostnader relaterat till köpet, både engångs- & återkommande kostnader.

Engångsavgifter
• Commission/agency fee, en typ av förmedlingsavgift som mäklaren tar betalt av köparen ca €1500 – 2000
• Preliminary contract (Public Notary), €70-80
• Final contract (Public Notary), 0.003% av priset på lägenheten + VAT 20% (VAT räknas på 0.003%) + €10 (stämpelkostnad)
• Översättning (muntlig & skriftlig), ca €60 för ett kontrakt på fyra sidor
• Elektricitet & vatten, ca €300 i engångsavgift vid registrering (totalt).
• Property registration, ca €70-220 (transfer of ownership)

Återkommande avgifter
• Vatten/månad, ca €2/månad + förbrukning
• Elektricitet/månad, ca €3/månad + förbrukning
• Maintenance fee, ca €50 – 200/år beroende på vilket hus man köpt i
• Property tax, 0.0005% av lägenhetens värde, om lägenheten kostar €50.000 så blir skatten €25/år, betalas via el- eller vattenräkningen.
• Internet, från ca €15/månad beroende vilket abbonemang man har och vilka tjänster man väljer.

Försäljning av lägenheten
Om du av någon anledning vill sälja din lägenhet i Albanien går det så klart utmärkt också. Även här skulle jag rekommendera att kontakta en mäklare, både för att få ett så korrekt pris som möjligt och även för enkelheten att få hjälp med alla papper mm.
Vid en eventuell försäljning är skatten 15% på vinsten i Albanien och för att inte man ska bli dubbelbeskattad finns ett dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Albanien, där huvudregeln är att reavinsten ska beskattas i det land där fastigheten finns (artikel 13). Sedan kan man få den albanska skatten avdragen från ev. vinstskatt i Sverige. Svensk reavinstskatt är för närvarande 22%. För att vara på den säkra sidan vid en ev. försäljning kontakta Skatteverket.

Uthyrning, hur funkar det?
Det är väldigt populärt att hyra ut sin lägenhet under de perioder man inte är där själv. Det kan vara en bra extrainkomst att betala underhåll mm med. Till skillnad från flera andra medelhavsländer finns inga regler för uthyrning, man får hyra ut sin bostad precis hur mycket (eller lite …) som helst i Albanien. Precis som jag skrev tidigare kan mäklaren hjälpa till med uthyrningen och ta hand om allt från att ta bilder och annonsera ut den till in- & utcheckning och städning. Avgiften för detta varierar ofta beroende på vilken hemsida lägenheten ska läggas ut på då de olika sidorna har olika avgifter. Bland de mer populära hemsidorna för uthyrning finns Booking.com, AirBnB, HomeAway m.fl.
Vill man sköta vissa delar själv, som t.ex. annonsering och mailkontakt med bokande gäster mm så kan man oftast välja att bara köpa tjänsten för in- & utcheckning och städning/tvättning osv. Man kan med andra ord göra precis som man vill!
Hyr man ut sin lägenhet så får man se till att ”blocka” de veckor man vill vara där själv eftersom bokningarna ofta kan ske långt i förväg! Samma gäller om man vill hyra eller låna ut till vänner och bekanta, glöm då inte att ”blocka” den perioden.
Angående privata saker och uthyrning så brukar de flesta ha låsbara skåp, t.ex. överskåpen på sina garderober, där man förvarar saker man vill ha för sig själv.
Inkomst av uthyrning får man ha upp till en viss gräns helt skattefritt. Först får man dra av 20% av den totala uthyrningen för omkostnader mm, sedan är 40.000kr/år skattefritt och behöver inte redovisas i deklarationen. Inkomster utöver det beskattas som inkomst av kapital med 30%. Hyr man ut mer än 16 veckor/år blir man dessutom momspliktig.
Läs mer på Skatteverket.
Den officiella skatten på uthyrning i Albanien är 15% av vinsten efter utlägg.

Vid ett eventuellt arv, vem ärver?
Precis som i Sverige så ärver barnen, om det finns några barn, i annat fall närmaste släkting utan särskilda testamenten. Men man ska komma ihåg att när/om barnen eller släktingar ärver så är det ganska mycket bökig byråkrati i Albanien eftersom allt måste verifieras mot Sverige osv och det kan ta flera veckor innan allt är klart.
Därför är det att rekommendera att skriva ett albanskt testamente som arkiveras hos Notarien i Albanien, då kan arvsskiftet ske på en till två dagar istället.
Allt sånt kan man också få hjälp och råd om av en albansk jurist/notarie. Som tur var är vår mäklare utbildad jurist så vi fick hjälp där! 🙂

Hur tar man sig dit?
Om man nu är lite intresserad, hur tar man sig lättast ner till Albanien för att titta på lägenheter? Det kan man läsa om i mitt inlägg ”Hur tar jag mig till Albanien!” där jag skrivit hur man lättast tar sig dit och vilka olika alternativ som finns!

Läs gärna mina inlägg om när vi köpte och inredde vår lägenhet!
• Från solsemester till kontrakt
• Bygge på distans
• Vår färdiga lägenhet i Saranda

Kontakta mig!
Det var min ”guide till att köpa lägenhet i Albanien”, hoppas ni fick svar på lite funderingar ni haft. Vill ni ha tips på mäklare eller om ni har några andra frågor eller funderingar så är ni varmt välkomna att skicka ett meddelande till mig så ska jag försöka svara er så fort som möjligt!

(Jag reserverar mig för ev. felskrivning, förändringar eller felaktigheter.
dubbelkolla alltid kostnader mm. med er mäklare om ni är osäkra innan köp.)